Como serão os imóveis do futuro? Construtechs e proptechs crescem no Brasil, e dão a resposta

Os brasileiros estão procurando imóveis para alugar ou comprar — mas a forma de construir ou transacionar essas propriedades continua muito tradicional. A depender de startups brasileiras, porém, o quadro pode ser bem diferente.


Os imóveis do futuro têm a compra de materiais de construção feita completamente pela internet, em busca do melhor preço. Depois, são montados como blocos de Lego. A compra ou aluguel dessas casas ou apartamentos também pode ser feita pelo celular ou pelo computador, com contratos flexíveis de locação. Depois, tanto os aparelhos instalados na casa quanto o condomínio serão mais inteligentes.


As startups que trabalham com edificação ou gestão de propriedades, chamadas respectivamente de construtechs e proptechs, estão aos poucos levando tecnologias como essas ao setor. Já são 839 startups na área, segundo um estudo elaborado pelos fundos de capital de risco ACE e Terracotta Ventures.


O InfoMoney conversou com esses veículos de venture capital para traçar um quadro das construtechs e proptechs no Brasil. Depois, elencou alguns exemplos de construtechs e proptechs que estão liderando a modernização do mercado imobiliário brasileiro — assim como grandes empresas interessadas nessa oportunidade.


Construtechs e proptechs no Brasil


“O mercado de construção e propriedades é antigo e tem uma grande proporção em relação ao PIB. Existe muito dinheiro e geralmente estamos fazendo mais do mesmo, então existem muitas oportunidades. Vemos muito potencial de evolução”, diz Pedro Waengertner, CEO da ACE. O fundo de investimentos já aportou em negócios como Conaz (materiais de construção) e Decorati (reformas).


O setor de construção representou 3,3% do Produto Interno Bruto (PIB) brasileiro em 2020, segundo a Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC). A câmara também estima que o faturamento do setor pode chegar a R$ 221 bilhões em 2021. Já as vendas de imóveis residenciais novos no país tiveram um avanço de 9,8% na comparação entre 2019 e 2020. O primeiro trimestre deste ano também teve alta nas vendas, de 3,7% na comparação anual.


Na última edição do estudo da Terracotta Ventures e da ACE, as construtechs e proptechs foram divididas em quatro categorias: projeto e viabilidade (7,6% das startups); construção (26%); aquisição (31,8%); e propriedade em uso (34,6%). As construtechs atendem as duas primeiras categorias, enquanto as proptechs atendem as duas últimas.


Marcus Anselmo, sócio operador da Terracotta Ventures, atuava administrando um corporate venture capital da empresa de tecnologia Softplan e fundou a Terracotta Ventures em 2016, como veículo independente de aportes em tecnologia para construção.


As construtechs e proptechs ainda estava começando no Brasil no primeiro estudo do fundo, feito em 2017. “Mas sabíamos que a tese de startups de transformar a cadeia de construção e imobiliária, adotada por startups como OpenDoor e Zillow, chegaria em breve ao Brasil. Criamos o fundo com a tese de investir esperando um ciclo de crescimento intenso”, diz Anselmo.


Para o sócio operador da Terracotta Ventures, houve um crescimento anual significativo das construtechs e proptechs ano após ano desde 2017. Havia 230 startups brasileiras do tipo naquele ano – esse número cresceu 235% até 2021.


Waengertner completa que as proptechs estão progressivamente digitalizando a cadeia imobiliária. O primeiro impulso foi a demanda dos compradores de propriedades. “Do ponto de vista do consumidor, a prioridade é encontrar formas mais fáceis de fazer algo”, diz o CEO da ACE. Portais como Imovelweb e Zap Imóveis foram pioneiros, trazendo classificados para a internet. O Quinto Andar estendeu essa digitalização para os aluguéis de imóveis, cuidando de burocracias como o seguro fiança e assinatura digital de documentos. A Loft fez um movimento similar para a compra de imóveis.


“A etapa atual é dominar a cadeia de ponta a ponta. A mesma startup que vende imóveis também pode oferecer financiamento e reforma, por exemplo. As startups estão ampliando seu escopo e ampliando sua avaliação de mercado. Basta ver o valor de venda da Zap Imóveis [de R$ 2,9 bilhões, para a OLX], ou o valuation da Loft [US$ 2,9 bilhões]”, afirma Waengertner.


Também dentro de proptechs, Anselmo diz que o último estudo apontou pela primeira vez que as startups de propriedade em uso ultrapassaram as de aquisição. Um exemplo são as condotechs, que atuam para gerar maior eficiência na administração de condomínios. Nessa categoria também estão as de gestão energética e de gestão de aparelhos para casas inteligentes (smart homes).


“Há um amadurecimento do setor, com startups atingindo outros pontos da cadeia imobiliária. O condomínio tem os mesmos problemas vistos no resto do mercado anos atrás: administradoras não profissionais e desagregadas, taxas sem transparência e experiência vista como ruim pelos usuários.”


Interesse de grandes empresas e investidores


Tanto construtechs quanto proptechs se colocam como bons alvos de aquisição por outros players do mercado imobiliário — fabricantes de materiais de construção, corretoras imobiliárias e até startups em estágio mais maduro.


O sindicato da Indústria da Construção Civil do Estado de São Paulo (Sinduscon/SP) criou uma plataforma de inovação aberta, chamada iCON Hub. A iniciativa começou em janeiro de 2020, com investimento de empresas como Conx, MRV e Trisul. O iCON afirma ter levado 200 oportunidades, que se transformaram em 14 projetos entre construtoras ou incorporadoras e startups ou empresas de tecnologia.


Outras iniciativas partem das próprias empresas. Votorantim Cimentos, Gerdau e Tigre criaram a Juntos Somos Mais, programa de fidelidade para varejistas e profissionais da construção. A startup atende 28 empresas, 80 mil lojas e mais de 500 mil profissionais. A empresa de impermeabilização Vedacit já está na terceira edição do seu programa de aceleração de startups Vedacit Labs. O investimento por edição é de R$ 2 milhões. As startups têm a possibilidade de escalarem o negócio e trabalharem com a Trutec, empresa da Vedacit que leva soluções tecnológicas para a construção civil. Um último exemplo é a Cyrela, incorporadora que tem a plataforma de conexão com startups Next Floor e têm as próprias startups, como CashMe e Mude.me.


Startups maiores também estão com apetite e abocanham os empreendimentos menores. A Conaz e a Decorati, duas das startups no setor investidas pela ACE, foram vendidas respectivamente pela construtech Ambar e pela proptech Loft. Já o Quinto Andar adquiriu a SíndicoNet, empresa que reúne conteúdos e serviços para moradores de condomínio. “Faz parte da nossa estratégia de ser sinônimo de moradia, não só de aluguel”, explicou anteriormente Gabriel Braga, cofundador do QuintoAndar, ao InfoMoney. Recentemente, o QuintoAndar captou uma rodada que o avaliou em US$ 4 bilhões.


Além da demanda dos consumidores e de empresas maiores, um último impulso para as construtechs e proptechs foi o interesse crescente dos investidores em propriedades, em um cenário de juros que continuam historicamente baixos e tornam o financiamento imobiliário mais atraente. A Selic, taxa básica de juros da economia brasileira, está hoje em 2,75% ao ano – e as taxas do financiamento imobiliário acompanham a Selic.


“Vemos empresas como Vitacon e Housi atualizando o mercado de investimento em imóveis”, diz Waengertner. A construtora Vitacon nasceu em 2010, focando em imóveis que costumam ficar entre 10 e 40 metros quadrados e estão próximos a locais de trabalho, em regiões centrais, com boa oferta de transporte público. Investidores representam atualmente mais de 85% das vendas nos prédios da Vitacon.


A empresa teve R$ 1,3 bilhão em lançamentos e volume geral de vendas (VGV) de R$ 930 milhões durante 2020. “A Vitacon virou uma especialista em renda por imóveis residenciais, e essa especialização leva segurança aos investidores”, afirmou Alexandre Frankel, CEO da Vitacon e da Housi, em entrevista anterior ao InfoMoney.